OC Bedrijfsmakelaars | Kennisbank
Bedrijfsmakelaardij, OC Bedrijfsmakelaars | 15 juni 2026
Kort antwoord
Bij de aankoop van bedrijfsvastgoed betaalt u in de regel 10,4% overdrachtsbelasting voor bestaande bouw, of 21% BTW bij nieuwbouw of panden jonger dan twee jaar na eerste ingebruikname. In bepaalde situaties, zoals tijdens de fiscale herzieningstermijn van 10 jaar, kan er sprake zijn van een samenloop waarbij beide belastingen een rol spelen. OC Bedrijfsmakelaars begeleidt ondernemers in Noord-Nederland bij deze complexe fiscale keuzes, zodat u nooit voor onverwachte kosten komt te staan.
Voor elke onderneming zijn vastgoedbeslissingen van vitaal belang. Ze vragen om grondige overwegingen en professioneel advies om de juiste koers te bepalen. Een van de meest onderschatte kostenposten bij de aankoop van een bedrijfspand is de belastingheffing. Betaalt u BTW of overdrachtsbelasting? Of misschien beide? In dit artikel leggen wij u de meest voorkomende scenario’s helder uit.
De hoofdregel: Overdrachtsbelasting versus BTW
De basis is eenvoudig. Bij de levering van onroerend goed geldt in Nederland de volgende hoofdregel:
| Type vastgoed | Overdrachtsbelasting | BTW (21%) |
|---|---|---|
| Bestaand commercieel vastgoed | 10,4% | Nee (vrijgesteld) |
| Nieuwbouw (voor 1e ingebruikname) | Vrijgesteld | Verplicht |
| Bestaand pand < 2 jaar in gebruik | Ja (samenloop) | Verplicht |
| Bestaand pand 2 tot 10 jaar oud | Ja | Optioneel (opt-in) |
| Bestaand pand > 10 jaar oud | Ja | Optioneel (opt-in) |
Scenario 1: Nieuwbouw (verplichte BTW, geen overdrachtsbelasting)
Wanneer u een nieuw gebouwd bedrijfspand koopt dat nog niet eerder in gebruik is genomen, is de levering van rechtswege belast met 21% BTW. De overdrachtsbelasting is dan vrijgesteld. Nieuw gebouwd vastgoed dat na oplevering enige tijd leeg heeft gestaan en pas later in gebruik wordt genomen, valt hier ook onder.
Of dit voordelig is, hangt af van uw situatie. Gebruikt u het pand voor BTW-belaste prestaties, dan kunt u de betaalde BTW volledig terugvorderen bij de Belastingdienst. Verricht u in het pand vrijgestelde prestaties (zoals in de zorgsector of het onderwijs), dan kunt u de BTW niet terugvorderen. In dat geval verhoogt de BTW de effectieve aankoopprijs met 21%.
Scenario 2: Verkoop binnen 2 jaar na eerste ingebruikname
Stel, u heeft een nieuw bedrijfspand in Groningen laten bouwen en in gebruik genomen. Na een jaar besluit u het pand te verkopen. Omdat de verkoop plaatsvindt binnen twee jaar na de eerste ingebruikname, is deze levering verplicht belast met 21% BTW. Bovendien is in dit geval naast de BTW ook 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd door de koper. Dit is de zogenaamde samenloop.
Een koper die BTW-belaste prestaties verricht, kan de BTW terugvorderen. Een koper die vrijgestelde prestaties verricht, kan in sommige gevallen een beroep doen op een vrijstelling van de overdrachtsbelasting, maar de 21% BTW is dan een definitieve kostenpost.
Let op: timing is cruciaal
Bij een verkoop binnen 0 tot 6 maanden na ingebruikname kan de samenloopvrijstelling nog van toepassing zijn, waardoor de overdrachtsbelasting mogelijk wordt vrijgesteld. Bij een verkoop tussen de 6 en 24 maanden geldt de samenloopvrijstelling alleen als de BTW voor de koper niet aftrekbaar is. In die situatie kan het dus voorkomen dat zowel BTW als overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
Scenario 3: De herzieningstermijn (2 tot 10 jaar na ingebruikname)
Wanneer een pand met BTW wordt geleverd, start er een fiscale herzieningstermijn van 10 jaar. Dit is een aandachtspunt waar wij bij OC Bedrijfsmakelaars altijd scherp op toezien, omdat het bij vergeten grote financiële gevolgen kan hebben.
Verkoopt u een pand dat nog in deze herzieningstermijn zit, dan is de levering in principe vrijgesteld van BTW en belast met overdrachtsbelasting. Als verkoper moet u echter een deel van de destijds teruggevorderde BTW terugbetalen aan de Belastingdienst. Hoe groter het resterende deel van de herzieningstermijn, hoe groter de terugbetaling.
De oplossing: Opteren voor belaste levering
Om deze BTW-schade te voorkomen, kunnen koper en verkoper er gezamenlijk voor kiezen om te opteren voor een BTW-belaste levering. Voorwaarde is dat de koper het pand voor minimaal 90% gaat gebruiken voor BTW-belaste prestaties. Vergeet u te opteren, dan kan de Belastingdienst een vordering neerleggen voor het resterende deel van de herzieningstermijn. Dit kan verregaande financiële consequenties hebben.
Hoe weet u wat er voor uw pand geldt?
Wilt u een bestaand pand kopen of verkopen, dan is het verstandig om vooraf te weten wat de situatie is met betrekking tot de verschuldigde belastingen. Dit kunt u controleren via de leveringsakte, waarin is vastgelegd of over de levering BTW is betaald en of er een herzieningstermijn loopt.
Bij meer complexe situaties raden wij u aan om tijdig in gesprek te gaan met uw accountant of een fiscaal jurist. Zij kunnen uw specifieke situatie beoordelen en u behoeden voor onverwachte belastingclaims.
Begeleiding bij elke stap
De vastgoedwereld verandert, en de fiscale regels veranderen mee. Of u nu aan het begin staat van uw zakelijke reis of uw bedrijf verder wilt laten groeien. Bij OC Bedrijfsmakelaars controleren we altijd vooraf de leveringsaktes en de lopende herzieningstermijnen, zodat u nooit voor verrassingen komt te staan.
Wilt u weten wat de fiscale situatie is van een pand dat u op het oog heeft, of wilt u uw eigen pand verkopen? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek.
Neem contact op
Kennisbank
Veelgestelde vragen
Wat betaal ik bij de aankoop van een bestaand bedrijfspand?
Wanneer betaal ik BTW in plaats van overdrachtsbelasting?
Wat is de herzieningstermijn bij bedrijfsvastgoed?
Kan ik als koper de BTW altijd terugvorderen?
Wat betekent opteren voor een BTW-belaste levering?
Bronnen en verdere informatie
De informatie in dit artikel is gebaseerd op de geldende Nederlandse fiscale wetgeving. Voor meer informatie verwijzen wij naar:
Disclaimer: Dit artikel is bedoeld ter algemene informatie en vormt geen specifiek fiscaal advies. Fiscale wetgeving is complex en aan verandering onderhevig. Raadpleeg voor uw specifieke situatie altijd uw accountant of een fiscaal jurist.
